Що буде з паями та городами українців через новий закон

В Україні змінюються правила для власників майна — від землі та комерційних приміщень до квартир. Із 9 квітня набув чинності новий закон «про добросовісних вигодонабувачів». Що змінюється, і чи справді в Україні можуть легалізувати схеми з майном. Пише Стіна з посиланням на Мінфін.

На перший погляд, новий закон має захистити тих, хто свого часу купив «актив із сюрпризом», наприклад, у недобросовісних продавців, які його отримали не зовсім законно. Донедавна такі власники змушені були відстоювати своє право на придбаний об'єкт у судах, а то й зовсім ризикували його втратити, хоча свого часу купили його чесно, не знаючи про «нечисту» передісторію.

Водночас експерти вже б'ють на сполох, стверджуючи, що новий закон допоможе «узаконити схеми». «Свого часу багато земельних ділянок та нерухомості були просто „віджаті“ у місцевих громад, співвласників багатоквартирних будинків та простих громадян. Йдеться про землю в прибережних зонах, комерційних приміщеннях, підвалах та цокольних поверхах багатоповерхівок. Тепер, виходить, „відіграти“ все назад і повернути таку власність буде практично неможливо», — каже голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

7 квітня Президент Володимир Зеленський підписав затверджений нещодавно Радою новий закон. Він передбачає внесення до Цивільного кодексу змін, які мають посилити захист прав добросовісних вигодонабувачів.

Адвокат Verity Group Дарина Старовойтова каже, що поява законопроєкту № 12089 про захист прав добросовісних вигодонабувачів стала своєрідною відповіддю законодавців на неоднозначну судову практику, що сформувалася останніми роками, особливо за позовами прокурорів на користь держави.

«Депутати вбачали необхідність законодавчих змін через неоднозначну судову практику на рівні Верховного суду щодо віндикаційних та негаторних позовів. Негаторний позов — це вимога власника прибрати перешкоди у праві користування майном, яке належить позивачеві. Віндикаційний позов — вимога власника про витребування назад свого майна з чужого незаконного володіння.

Верховний суд стверджує, що для повернення земельних ділянок, які взагалі не могли перебувати у приватній власності, прокурор має звертатися з негаторним позовом, а земельних ділянок, які за певних умов можуть бути передані у приватну власність, — з віндикаційним позовом. Основною відмінністю між цими позовами є той факт, що до негаторних позовів взагалі не застосовується позовна давність", — зазначили у юридичній компанії Arzinger.

Майну понад 10 років? Вже не заберуть

Про що йдеться у новому законі? Основних нововведень декілька:

  1. Встановлення об'єктивної позовної давності — не більше 10 років. «Раніше терміни звернення до суду з позовом щодо повернення нерухомості могли визначатися довільно. Це дозволяло оскаржувати угоди навіть через 20 років після придбання майна. Тепер термін позовної давності вираховуватиметься не з моменту порушення права, а з дати державної реєстрації права власності особи, яка її порушила, або з дати передачі вигодонабувачу. Це мінімізує можливість маніпуляцій та правову невизначеність», — пояснила «Мінфіну» адвокатка Verity Group Дарина Старовойтова.
  2. Захист добросовісних вигодонабувачів. Якщо з моменту державної реєстрації права власності минуло понад 10 років, вимагати таке майно назад вже неможливо. «Якщо земельна ділянка знаходиться у вашій власності понад 10 років, або якщо перший власник землі, якою ви зараз володієте, придбав її до 2015 року, то підстав для витребування такої ділянки зараз немає», — зазначили в юридичній компанії Arzinger. Але є винятки — землі стратегічного значення, об'єкти критичної інфраструктури, природоохоронного фонду та культурної спадщини. На них загальні правила не поширюються, і місцеві громади чи держава, як і раніше, можуть вимагати їх повернення.
  3. Обов'язкова компенсація при витребуванні майна. «Якщо нерухомість повертається у власність держави чи громади, добросовісний вигодонабувач не залишиться ні з чим. Перед витребуванням майна орган державної влади чи місцевого самоврядування має внести його ринкову вартість на депозитний рахунок суду. Це гарантує отримання компенсації нинішньому власнику», — пояснила Старовойтова.

Вона також звернула увагу, що новий закон набув чинності з 9 квітня, але при цьому має зворотну чинність. Тобто його положення застосовуватимуться і до тих справ, які ще перебувають у судах без остаточного вердикту.

«Затверджені зміни забезпечать баланс інтересів держави та приватних власників, зменшать кількість випадків безпідставного витребування майна, гарантують чіткіші правила компенсації при поверненні майна державі чи громаді, а також підвищують правову визначеність у сфері захисту власності. Цей закон захистить сумлінних власників від несподіваних ризиків втрати майна», — вважає Старовойтова.

На перший погляд, ці новації справді зіграють у плюс тим, хто свого часу придбав землю чи нерухомість, не знаючи про їхню «нечисту» передісторію.

«Наприклад, на початку 2000-х на ринках землі та нерухомості процвітали схеми, коли шахраї обманом переписували на себе майно пенсіонерів або громадян, які потрапили у скрутні обставини. Потім таку нерухомість (найчастіше квартири) швидко перепродували, іноді ланцюжком. Ті, хто їх купував, нічого не знали про схеми — вони купували майно чесно, з дотриманням усіх законодавчих норм. І якщо обман спливав, і законні власники чи їхні спадкоємці вимагали повернення об'єкта, нові власники виявлялися „крайніми“, і були змушені або відстоювати своє право власності в суді, або взагалі ризикували втратити і його, і сплачених за нього грошей», — пояснив «Мінфіну» голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

Новий закон має зняти ризики і для потенційних іноземних інвесторів. Адже серед західного бізнесу одна з основних «страшилок» про Україну — нібито, тут легко можуть забрати актив, навіть якщо ти купиш його чесно і з дотриманням усіх законів. І для багатьох це було вагомою підставою взагалі відмовитися від вкладень у нашу країну, щоб зайвий раз не ризикувати.

Водночас, як вважає Попенко, під захист нового закону потраплять не лише чесні власники, а й ті, хто свого часу «намутив» нерухомість або землю.

«Забудова біля водойм, виведені з власності співвласників багатоквартирних будинків підвали, горища, цокольні поверхи — все це, виходить, уже в законі, навіть якщо свого часу дісталося нинішнім власникам за допомогою схем. У нас і раніше було багато схем, і досі вони працюють. Свіжий приклад — на Печерську керуюча компанія у змові з головою ОСББ оформила на себе цокольні поверхи та підвали багатоповерхівки загальною вартістю 1,2−1,4 млн доларів. І таких випадків у межах усієї країни тисячі. Намутив чи віджав — оформив у власність — швидко перепродав, іноді через декількох підставних осіб. Так, нинішні власники, яким такий об'єкт дістався чесно через декілька перепродажів, наразі захищені. Але що робити тим, у кого свого часу майно забрали незаконно? Забути чи „відкупляти“ назад із компенсацією?», — каже Попенко.

Голова адвокатського об'єднання «Кравець та партнери» Ростислав Кравець вважає, що новий закон захищає насамперед тих, «хто свого часу вкрав майно та землю у держави чи місцевих громад». «Сам закон вочевидь антиконстутиційний, і навіть прописує, що має зворотну силу», — говорить Кравець.

У громадському русі «Чесно» звертають увагу на той факт, що межі земель природоохоронного фонду чи культурної спадщини не завжди чітко визначені та не зафіксовані у Державному земельному кадастрі, а новий закон цього не враховує. За ним і природоохоронні зони, і культурна спадщина — у списку винятків, тобто законні власники й надалі можуть зажадати таких об'єктів. Але з огляду на розмиті кордони, держава та місцеві громади можуть назавжди втратити можливість повернення цінних активів.

Активісти також упевнені, що новий закон може фактично легалізувати скандальні будівельні схеми, наприклад, у Києві — з садибою Терещенка, спробою забудови Жукового острова тощо.

«Новий закон справді викликає багато питань та створює ризики. Він, зокрема, обмежить термін, протягом якого незаконно відчужені землі можна буде повернути до державної чи комунальної власності. Тобто дозволяє легалізувати будь-яку незаконно виведену понад 10 років тому із державної або власності територіальних громад землю. Тим паче, що „добросовісні вигодокористувачі“ у більшості випадків могли бути ланками корупційних схем», — прокоментував адвокат Андрій Шабельников.

До речі, після ухвалення нового закону було створено петицію про накладення на нього вето, яка набрала необхідні 25 тисяч підписів. Але, як бачимо, так і залишилася без відповіді.

У Головному юридичному управлінні ВР, готуючи звіт щодо законопроєкту № 12089, зазначили, що він може бути предметом розгляду в Конституційному суді України, є концептуальні недоліки. Таких недоліків експерти Головного юридичного управління знайшли на декілька сторінок — починаючи від того, що закону раптом дали зворотну силу, і до можливих складнощів із поверненням активів, які зараз перебувають на окупованих росією територіях, зокрема, в Криму, адже там із моменту заволодіння багатьма об'єктами вже минуло понад 10 років.

Раніше портал "Стіна" повідомляв, що власників свійських тварин почнуть штрафувати на 5000 грн – кому загрожує відповідальність.

Також ми писали про те, що МВС запровадило для українців нові правила щодо заміни водійських прав – перескладання іспиту обов'язкове.

Нагадуємо, що українські автомобілісти вже найближчим часом можуть відчути невелике полегшення у витратах на заправку.