Многих украинцев интересует вопрос: нужно ли при продаже недвижимости платить государству налог ? Если да, то в каком размере и действующие условия, предусмотренные законодательством, когда продавец может избежать налогообложения. Об этом подробно рассказывает портал "Стена" со ссылкой на Новости.LIVE.

Далее расскажем, когда налоги не начисляются, как работает льгота при наследстве и какие нюансы следует учесть, чтобы не попасть в ловушку налогообложения.

Условия, при которых налогов не начисляются вообще

В 2025 году продажа недвижимости может быть освобождена от налогов, если соблюсти определенные условия, определенные Налоговым кодексом Украины (НКУ). Эти правила позволяют избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и военного сбора (ВЗ), которые могут составлять до 10% от стоимости сделки.

Чтобы доход от продажи недвижимости не облагался налогом, нужно выполнить три ключевых условия:

    1. Недвижимость должна находиться в собственности продавца более трех лет. Этот срок отчисляется от даты регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (ДРРПН). Исключение – имущество, полученное по наследству, где трехлетний срок не применяется.
    2. Первая продажа недвижимости в течение календарного года. Даже если вы продаете разные объекты (например, квартиру и гараж), вторая продажа в году уже подлежит налогообложению.
    3. Недвижимость не должна использоваться в предпринимательской деятельности. Например, для сдачи в аренду в коммерческих целях.

Если все эти условия выполнены, то ставка НДФЛ составляет 0%, а военный сбор также не начисляется, поскольку согласно п. 172.10 НКУ объекты, освобожденные от НДФЛ, автоматически не облагаются НЗ. К примеру, если вы владеете квартирой четыре года и продаете ее впервые за год, налоги не уплачиваются, независимо от суммы сделки.

Частичная уплата налогов

Если хотя бы одно из условий увольнения не выполнено — автоматически возникает налоговое обязательство:

  • НДФЛ - 5%;
  • военный сбор – 5%.
  • общая ставка - 10% от оценочной или договорной стоимости (берется большая из двух).

Это происходит если:

  • продана уже вторая квартира за год;
  • имущество было в собственности менее 3 лет (кроме наследства);
  • квартира была в бизнес-целях (например, сдавалась в аренду официально через ФЛП).

Правила обложения наследства

Наследие добавляет свои особенности в правила налогообложения.

Наследство от ближайших родственников:

Продажа жилья, унаследованного от родителей, детей или супругов, освобождается от налогообложения:

НДФЛ = 0% при получении наследства (п. 174.2.1 НКУ);

НДФЛ = 0% и ВЗ = 0% при продаже (если это первая продажа в году).

Трехлетний срок владения наследственного имущества не применяется. То есть квартиру можно продать сразу после оформления наследства и не платить налоги.

Наследство от других родственников или посторонних лиц:

Если же наследство получено от родственников второй очереди (братья, сестры, бабушки, дедушки) или от посторонних лиц, ситуация иная, подчеркивают юридические эксперты. При получении такого наследства уплачивается НДФЛ в размере 5% и военный сбор – 5%.

Однако при дальнейшей продаже этой недвижимости налоги не начисляются, если это первая продажа в году. Если второй и последующий год, то уплачивается 10% общего налога.

К примеру, вы унаследовали квартиру от сестры, уплатили 10% налогов при оформлении наследства, а затем продали ее в пределах первой продажи за год. В этом случае НДФЛ и ОС при продаже будут нулевыми.

Юридические доказательства: что нужно иметь

Чтобы подтвердить право на льготу, требуются документы:

  • договор приобретения имущества (покупки, наследования и т.п.);
  • выписка из Государственного реестра вещных прав.

Эти документы подтверждают дату приобретения имущества, без которой не определить – три года прошло или нет.

Другие важные моменты

Если наследство от нескольких человек разной степени родства, налоги считаются на весь объект как один, без разделения.

Цена в договоре – не главное. Если указанная сумма нулевая, но у продавца есть право на льготу — налог не начисляется.

Льготы не зависят от цены. Даже дорогая квартира может быть продана без налогов – если соблюдены условия.

Что еще стоит знать украинцам

Покупка недвижимости в 2025 году выходит за рамки только стоимости квадратных метров, ведь дополнительные обязательные платежи оказывают существенное влияние на конечную сумму сделки. Независимо от того, кто покупает жилье — физическое лицо, компания или иностранец — необходимо учитывать новые налоговые нормы, государственные сборы и нотариальные расходы, обязательные для всех.

Также мы рассказывали, что сдача жилья в аренду не является добровольным выбором по уплате налогов, а обязанностью перед государством. В 2025 году фискальные правила ужесточаются, а контроль за теневой арендой ужесточается, поэтому готовьтесь отчитываться о своих доходах от сдачи недвижимости.

Напомним, налоговая разъяснила украинцам, какие доходы могут не облагаться налогом.

Раньше мы писали, кто из владельцев квартир и домов не обязан платить налог на недвижимость.