По $3000 за гектар: украинцам раскрыли настоящую цену земли – как ее рассчитать

Однако официальная статистика показывает рост средней стоимости до 46,8 тысячи гривен за гектар. То есть за весь период с середины 2021 года после отмены 30 – летнего моратория на продажу земли имеем прирост цены гектара только на 8,66% в евро (41,6% в гривне).

При том, что за три с половиной года работы рынка земли в Украине объем продаж вырос втрое: с 28 тысяч сделок (100 тысяч гектар) в 2021 году до 104 тысяч сделок (314 тысяч гектар) в 2024 году. По данным исследования KSE, только 19% сделок регистрируется с фактической ценой продажи, а 60% сделок фиксируют стоимость на уровне минимально допустимой – нормативной денежной оценки.

Требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, которые исчисляются от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5%,
– объясняет СЕО и соучредитель "Твое Коло" Андрей Усенко.

Как рассчитать истинную стоимость земли

По словам Усенко, мировая практика предлагает простую формулу определения справедливой стоимости: стоимость земли равна годовой арендной плате разделенной на ставку капитализации. Ставка капитализации для сельхозземель обычно составляет 5 – 8%.

Сегодня типичная арендная плата в Украине колеблется от 100 – 150 долларов за гектар на севере страны до 150 – 300 долларов за гектар в центральных регионах и возле портов. Если взять среднюю ставку капитализации 6%, то справедливая стоимость гектара должна составлять:

• на севере: от 1667 до 2500 (при арендной ставке 100 – 150);
• в центральных регионах и возле портов: от 2500 до 5000 (при арендной ставке 150 – 300)